"전세계 사상최악의 부동산거품. 파열 시작"


영국-아일랜드-캐나다서도 경고음 잇따라, 영국 "40% 폭락 대비해야"

국내에서 부동산 대란에 대한 우려감이 큰 가운데 미국이 집값 하락으로 경제성장 전망치를 하향 조정한 데 이어 그동안 주택가격이 급등했던 영국과 아일랜드에서 집값 폭등에 따른 거품현상과 파열 경고음이 잇따르고 있다.

영국의 주간지 <이코노미스트>는 최근호에서 “전 세계적인 주택가격의 상승은 역사상 최대규모의 거품으로 이후 나타날 경제적 고통에 준비해야할 것”이라며 “세계 주택가격은 97년과 2005년 사이 캐나다에서 47%, 미국에서 73%, 아일랜드에서 1백92%, 남아프리카공화국에서 2백43%가 올랐으며 이는 가장 빠르고 길면서 광범위한 국가들에서 나타나고 있는 주택가격 상승”이라고 경고했다.

모건 스탠리 "빠르면 내년에 부동산거품 파열"

23일 영국 일간지 <파이낸셜타임스(FT)>는 "영국에서도 부동산 투자열기가 뜨겁게 달아오르자 과열 경고가 잇따라 나오고 있다"며 "모건스탠리가 수년 내에 주택시장이 붕괴될 것이란 전망을 내놓았다"고 보도했다.

모건스탠리의 영국수석 이코노미스트이자 고든 브라운 재무장관의 전 경제자문역인 데이비드 마일즈는 <영국 집값: 어떻게 이 지경까지 왔을까?>라는 제목의 보고서를 통해 “과거 10년 동안 집값이 두배 이상 오른 것은 가격이 급격하게 상승할 것이라는 기대감 때문이라고밖에 설명할 수 없다”며 “현재 집을 사는 사람들은 집값이 연간 10% 이상 두 자리 수 이상 오를 것으로 기대하고 있다”고 영국의 심각한 부동산투기 심리를 지적했다.

그는 “집값 상승분의 절반 이상이 이같은 급등 기대감에 따른 투기세력 때문이며 나머지 절반은 인구증가와 소득증가, 모기지론 이자율 하락 등에 기인한다”며 “특히 은행들이 주택구입자금을 연봉의 5배까지 대출해주는 등 경쟁적으로 대출을 확대하면서 우려가 높아지고 있다”고 은행들의 대출세일 경쟁을 비판했다.

그는 “이같은 현상은 거품이 형성되고 있다는 징조며 어느 순간 주택가격 상승폭이 예상치를 밑돌 경우 급격히 하락하기 시작할 것”이라며 “시뮬레이션을 해본 결과 내년이나 2008년에 가격급락이 예상되지만, 정확한 예측은 아주 어렵다"고 말했다.

영국 금융감독청 "은행들 집값 40% 폭락해도 생존할 수 있는 방안 강구하라"

그의 이같은 분석은 지난주 영국 금융감독청(FSA)이 "집값 급락에 대비해야 한다"며 "주택가격이 40% 정도 떨어졌을 때에도 생존할 수 있는 방안을 강구하라"고 은행 등 금융회사들에 요구한 데 뒤이은 것이어서 주목된다.

앞서 이달초 세계최대 회계법인인 프라이스워터하우스쿠퍼스(PwC)도 "주택시장이 15% 고평가돼 있다"며 "2010년까지 집값이 떨어질 확률은 33% 정도"라고 예측했었다.

또한 머빈 킹 영란은행(BOE) 총재도 지난 5월 "주택가격은 평균 수입이나 소득에 비해 상당히 높은 수준"이라고 부동산거품 파열을 경고했었다.

영국 집값은 1997~2005년 사이에 150%(이코노미스트지 기준) 이상 상승했을 뿐만 아니라 최근 1년 사이에는 8% 올랐다.

무디스, "아일랜드 주택가격 급등 따른 조정 가능성" 경고

아일랜드에서도 주택시장이 정점에 도달했다는 경고가 나왔다.

<블룸버그 통신>은 이날 국제신용평가회사 무디스의 보고서를 인용, “아일랜드 주택시장이 조정양상을 보일 가능성이 높다”며 “아일랜드의 최근 경기가 건설경기 호황에 힘입어 상승 곡선을 그리고 있는 점을 들어 집값이 조정받으면 거시 경제도 영향받을 수 있다”고 경고했다고 전했다.

무디스는 특히 "아일랜드 주택시장은 미국의 달러가치 하락이나 강력한 유로화가 아일랜드의 수출 성장을 저해할 수 있다는 점에서 외부의 충격에 취약한 데서 영향을 받을 가능성이 크다"며 "최근 인플레이션이 급격하게 증가하면서 경쟁력을 급격하게 위협하고 있다는 점도 영향을 미칠 것"으로 분석했다.

전문가들은 "아일랜드는 1990년대 중반 이후 전형적인 주택가격 폭등세를 보여왔으며, 평균 주택가격이 4배나 급등했던 이 기간 동안 발생한 문제점은 집값 급등으로 고민하는 나라들이 공통적으로 겪고 있는 전형적 현상 그대로"라고 경고하고 있다.

알렉산더 코커벡 무디스 부회장은 이 보고서에서 “아일랜드의 경우 국내 인플레이션 압력으로 인해 유럽지역과의 격차가 커지면서 경쟁력을 약화시키고 있다”며 “이와 함께 강력한 공급에도 불구하고 올해 상반기에 주택가격이 지속적으로 급등했다”고 아일랜드 주택시장의 투기성을 지적했다.

무디스는 "1990년대 이후 경제개방 덕분에 급격한 성장세를 보인 아일랜드가 다른 유럽 국가의 경제가 지지부진한 가운데 경제가 활력을 나타냄에 따라 신규 고용이 증가했고 동유럽 이민자가 대거 유입됐다"며 "그러나 결국 이 나라 집값은 저금리와 경제활동인구 증가, 소득 증가에 힘입어 1990년대 중반 이후 거품 양상을 보여왔다"고 지적했다.

무디스는 특히 "전반적인 경제활동도 주택시장 활력에 기댄 건설업을 중심으로 이뤄지면서 건설회사가 고용한 경제활동 인구 비중도 유럽 평균인 8%보다 훨씬 높은 13%에 이르고 있다"며 "집값 급등에 영향을 받은 아일랜드 국민들이 부채를 통해 집을 매입하면서 전 국민의 부채가 국내총생산(GDP)의 192%에 달하고 있다"고 지적했다. 무디스는 “아일랜드 경제 저변은 상당히 넓어졌고, 최근 몇 년 동안 아주 안정적이나 이자율 인상이 이 나라 사람들의 부채상환 능력에 영향을 끼칠 수 있다”고 경고했다.

아일랜드 부동산리서치사의 대프트 연구원도 앞서 이달 초 "주택시장이 정점에 이르렀다"며 신규 매입 중단을 투자자들에게 권고한 바 있다.

캐나다 거품 붕괴 시작

캐나다에서도 거품 붕괴 조짐을 나타내고 있다고 영국의 부동산 전문지 <퍼스트렁>이 보도했다.

<퍼스트렁>은 "그동안 주택가격이 급등했던 캐나다에서 최근 주택 구매시 4만달러나 5만달러를 깎아주는 일이 흔해졌다"며 "이는 지난 봄 이후 뚜렷하게 나타나고 현상으로 주택구매 계약을 맺은 뒤 시세에 비해 높게 계약한 사실을 뒤늦게 깨달은 계약자들이 계약 취소에 나서는 일이 비일비재하다"고 전했다.

이 신문은 "캐다다의 대표적인 두 도시인 캘거리와 밴쿠버에서 이같은 현상을 잘 볼 수 있다"며 "캘거리의 경우 지난 10월 주택판매가 전년동월 대비 18%나 급락한 가운데 대기중인 매물은 50%가 늘어났고, 밴쿠버의 경우 지난 10월 주택판매가 전년 동월 대비 17% 하락했고, 대기중인 새 매물은 19%나 늘었다"고 지적했다.

캐나다 부동산협회의 그레고리 클럼프 수석 이코노미스트는 이 신문과의 인터뷰에서 “지속적인 가격하락을 예상하고 있다”고 거품 파열을 시인하기도 했다.

이에 앞서 미국도 집값 하락의 여파로 올해와 내년 미국 경제 성장 예상치를 대폭 하향조정한 바 있다. 미 백악관은 21일(현지시간) 대통령경제자문회의, 재무부, 백악관 예산관리국(OMB) 합동회의 후 공동발표문을 통해 “우리가 예상했던 것보다 주택시장의 영향이 강했다”며 “지난 6월 3.6%로 예상했던 올해 실질 국내총생산(GDP) 성장률을 3.1%로, 내년 성장치도 당초의 3.3%에서 2.9%로 낮아질 것"이라고 발표했다.

2001년 9.11테러후 미연준이 조장한 전세계 저금리가 마침내 부동산거품 파열이라는 지구촌 규모의 재앙을 초래하는 양상이다.

/ 김홍국 기자 (archomme@viewsnnews.com)

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